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소유권 소송

소유권이전등기청구

부동산 소유권이전등기란 부동산 소유권에 변동이 생길 때 부동산등기부에 등기하는 것입니다. 통상 매매계약으로 해당 부동산의 소유자가 변경되면 등기를 해야 소유권의 효력이 발생합니다. 소유권이전등기청구소송 시 매도인이 제3자에게 사건의 부동산을 처분할 수 없도록 미연에 ‘처분금지가처분’을 해두는 것이 좋습니다.

등기 방법
  • 매도인과 매수인이 채무를 마친다.
  • 60일 이내에 매도인과 매수인 함께 등기소에 등기 신청
  • (변호사나 법무사가 대리인 자격으로 신청 가능)
소송 발생 유형
  • 1. 매도인이 매매대금을 지급받았음에도 등기 이전을 지연하는 경우
  • 2. 매도인이 계약 체결 이후 계약 해제를 주장하는 경우
  • 3. 매도인이 계약 체결 이후에 계약 취소 또는 무효를 주장하는 경우
  • 4. 명의신탁해지 또는 점유취득시효 사유가 있는 경우
  • 5. 상속재산분할, 이혼재산분할 등으로 인한 사해행위가 발생한 경우
  • 6. 교회 또는 종중 재산인 경우

근저당권설정등기 말소 청구 소송

근저당권이란?

거래가 계속되면서 발생하는 다양한 수의 채권을 장래 결산기에 일정 한도액까지 담보할 수 있도록 부동산에 설정하는 저당권

근저당권 소멸 원인
  • 1. 변제, 상계, 공탁, 면제 등으로 피담보채무가 소멸한 경우
  • 2. 피담보채무를 발생시키는 계약이 성립되지 않은 경우(무효, 취소의 경우 포함)

부동산 명의 신탁

부동산에 대해 실질적인 소유권을 보유한 사람이나 취득하거나 또는 취득하려는 사람이 제3자 사이에서 실권리자가 부동산 물권을 보유하는 중이거나 혹은 보유하기로 하고 등기는 타인의 명의로 하는 약정. 예를 들어 중종의 경우 종중 소유의 부동산의 등기 신청에 있어 종중 대표자가 명의수탁자가 되는 것을 말합니다.

부동산 명의신탁 유형
  • 1. 형제 사이에 형 또는 동생 소유의 부동산을 동생 또는 형에게 명의 신탁하는 2자간 명의신탁은 무효. 이 경우 실 소유자는 명의수탁자에게 소유권이전등기 말소 신청이 가능
  • 2. 3자간 명의 신탁의 경우에도 소유권말소등기절차 이행가능
  • 3. 실소유자가 매매대금을 지급하고 매도인과 명의수탁자 사이에 매매계약이 체결되는 경우도 무효
  • 4.매도인이 명의신탁 사실을 인지하지 못한 경우 명의 수탁자에게 부동산 소유권이 이전 확정되며 실소유자는 명의수탁자에게 매매대금에 대한 부당이득반환청구 가능

배당이의/사해행위

배당이의란?

배당이의란 강제집행절차 진행 중 배당 절차에 있어 배당에 대한 이의를 제기할 때 활용되는 소를 이야기 합니다. 강제집행의 배당 절차에 채권이 부존재하거나 소멸된 경우 또는 배당기재의 채권액보다 적은 경우 이에 대한 사실관계의 시시비비를 가리는 소라고 할 수 있습니다.

배당이의 소송제기 기한
  • 1. 배당기일부터 7일 이내에 배당이의 소 제기 가능
  • 2. 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명할 수 있는 서류(소장 등)를 7일 이내에 배당법원에 제출
사해행위취소와 배당이의의 경합

채무자들이 허위의 선순위 임차인 및 선순위 근저당권설정등기를 설정하여 가압류 채권자들에게 지급되어야 할 배당금을 가로채는 일이 많습니다. 따라서 가압류권자가 배당 기일에 참석해 이의를 제기한 후 사해행위 취소와 배당이의 소송을 병합하여 제기하는 방법도 있습니다.

따라서 위와 같은 배당이의 소송의 효력과 사해행위 취소소송의 상대적 효력을 적절히 이용하면 채권회수를 극대화 시킬 수 있습니다.

사해행위란?

채무자가 고의적으로 자신이 갖고 있던 부동산 등의 재산을 증여, 매매, 저당권설정행위, 물적 담보권의 설정 행위 등을 통해 타인의 명의로 이전하는 것을 말합니다. 이러한 사해행위로 인하여 채무자가 채권자의 변제를 충분히 이행하지 못하게 되는 경우 채권자는 채무자가 한 사해행위를 취소 또는 원상회복을 요구할 수 있는 채권자 취소권을 갖게 됩니다.

채권자가 사해행위취소소송을 제기할 수 있는 요건
  • △ 채권자에게 채권이 존재해야 함
  • △ 채무자의 재산을 빼돌리는 법률행위, 사해행위가 있어야 함
  • △ 사해행위로 인해 재산보다 채무가 더 많아져야 함
  • △ 채무자가 사해행위로 채권자에게 악의가 있는 행위를 한 것임이 증명되어야 함
  • △ 채권자는 사해행위 사실을 안 날로부터 1년, 사해행위가 있은 날로부터 5년 내에 소송을 제기해야 함

일반 명도 소송

부동산 명도소송

명도소송이란 토지나 건물 등 부동산의 점유를 넘겨받기 위해 점유자 등을 상대로 제기하는 소송입니다. 부동산 소유권자 입장에서 점유자와의 원만한 대화나 협의가 제대로 이뤄지지 않는 경우 법원에 명도소송을 제기해 강제로 점유를 이전받을 수 있습니다.

부동산 소유자 등이 명도소송을 통해 승소판결을 받게 되면 법원은 집행문을 발효시켜 강제집행으로 해당 부동산을 점유할 수 있도록 합니다. 이때 소송 당사자는 명도 소송 제기에 앞서 ‘점유이전금지가처분신청’을 통해 채무자가 명도소송 진행 중 부동산 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 하는 게 좋습니다.

부동산 보증금소송

임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

임대인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약 사실, 임대차의 종료됨에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 내용증명우편을 발송하여 보증금의 반환을 독촉합니다.

그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 민사조정, 지급명령 등의 재판 외의 민사분쟁 해결 제도나 보증금반환청구소송을 제기하는 등 법적 절차를 취할 수밖에 없습니다.

유치권 소송

유치권이란

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그에 관해 생긴 채권을 변제 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리

유치권 성립 요건

  • - 부동산, 동산, 유가증권 등이어야 한다.
  • - 목적물과 직접적으로 연관이 있는 채권이어야 한다.
    (채권이 소멸시효로 소멸될 경우 유치권도 함께 소멸)
  • - 채권의 변제기일이 도래해야 한다.
  • - 유치권 대상 목적물을 점유함에 있어 적법해야 한다.
  • - 유치권 발생 배제 특약이 없어야 한다.
  • - 경매개시결정기입등기 전에 성립되어야 한다.

유치권자의 권리 및 의무

유치권자는 목적물에 대한 채권을 변제 받을 때까지 점유하면서 인도를 거절할 수 있습니다. 그러나 유치권자는 ‘선량한 관리자의 주의’에 입각해 점유해야 합니다. 채무자의 승낙이 없이는 사용, 대여, 담보 제공을 할 수 없으나 목적물의 환가를위한 경매는 신청이 가능합니다. 만약 유치권자가 의무를 위반한 경우 채무자는 일방적으로 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.


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